Opłacalność zakupu nieruchomości w obecnej sytuacji rynkowej

Zastanawiam się nad zainwestowaniem oszczędności w zakup nieruchomości pod wynajem w dużym mieście. Czy przy obecnych stopach procentowych i wysokich cenach mieszkań jest to wciąż bezpieczna lokata kapitału? Chciałbym poznać Wasze opinie, czy lepiej poczekać na korektę cen, czy szukać okazji już teraz. Będę wdzięczny za wszelkie porady od osób, które niedawno kupowały nieruchomość w celach inwestycyjnych.

Przy obecnych cenach i stopach procentowych rentowność najmu często ledwo pokrywa ratę kredytu. Jeśli masz duży wkład własny, to może ma sens, ale przy kredycie hipotecznym na 80% LTV, cashflow będzie prawdopodobnie ujemny.

Moim zdaniem warto szukać okazji, ale na rynku wtórnym. Deweloperzy trzymają ceny wysoko, bo boją się obniżek, ale prywatni sprzedający, którym zależy na czasie, są bardziej skłonni do negocjacji. Sam kupiłem mieszkanie 10% poniżej ceny ofertowej w zeszłym miesiącu.

Pamiętaj, że nieruchomość to nie tylko cena zakupu. Musisz doliczyć PCC, notariusza, wykończenie i ewentualne okresy pustostanów. Przy obecnych cenach mieszkań w dużych miastach stopa zwrotu (ROI) jest mocno dyskusyjna w porównaniu do obligacji skarbowych.

Jeśli kupujesz za gotówkę, to nieruchomość jest zawsze bezpieczniejsza niż trzymanie pieniędzy na koncie, które zjada inflacja. Nie patrz na to jak na szybki zysk, tylko jak na ochronę kapitału w perspektywie 10-15 lat.

Rynek jest teraz w dziwnym zawieszeniu. Czekanie na korektę może potrwać lata, bo podaż mieszkań w dużych miastach jest niska, a popyt wciąż wysoki przez imigrację i trudną sytuację młodych na rynku kredytowym.

Większość osób, które teraz kupują, liczy na spadek stóp procentowych w przyszłości. Jeśli wierzysz w taniejący kredyt, to wejście teraz może być dobrą decyzją, bo ceny mieszkań wtedy prawdopodobnie znowu wystrzelą w górę.

Osobiście odpuściłem temat mieszkań na wynajem. Wchodzę teraz w grunty budowlane pod miastem. Mniej problemów z najemcami, brak czynszu administracyjnego i historycznie ziemia zawsze drożeje bardziej niż beton w bloku.

Kluczem jest lokalizacja. Mieszkania przy metrze lub dużych uczelniach zawsze będą miały najemców. Jeśli celujesz w 'sypialnię' na obrzeżach, to przy obecnych kosztach eksploatacji możesz mieć problem z płynnością finansową.

Zrób porządny Excel z kosztami. Uwzględnij remonty, podatki, ubezpieczenie i podatek od najmu. Jak po odliczeniu wszystkiego zostaje Ci mniej niż 4-5% rocznie, to przy obecnym ryzyku inwestycja jest mało atrakcyjna w porównaniu do bezpiecznych lokat.