Inwestycje w komercyjne nieruchomości w Nowym Jorku – od czego zacząć?

Planuję zainwestować kapitał w komercyjne nieruchomości na terenie Nowego Jorku, ale nie jestem pewien, jak wygląda obecnie rynek po zmianach w popycie na biura. Czy ktoś z forumowiczów ma doświadczenie w kupnie lokali użytkowych na Manhattanie lub Brooklynie i mógłby doradzić, na jakie dzielnice warto teraz zwrócić uwagę? Zależy mi na bezpiecznej lokacie kapitału z długoterminowym zwrotem z wynajmu. Będę wdzięczny za wskazówki dotyczące specyfiki lokalnych przepisów i podatków dla inwestorów zagranicznych.

Rynek biurowy na Manhattanie przechodzi teraz ogromną transformację. Zamiast klasy A w centrum, szukałbym mniejszych lokali usługowych na Brooklynie, szczególnie w okolicach Williamsburg czy DUMBO, gdzie popyt jest bardziej stabilny.

Jako inwestor zagraniczny musisz przede wszystkim zrozumieć strukturę LLC, która jest niezbędna do zakupu. Podatki FIRPTA to temat rzeka, koniecznie skonsultuj się z lokalnym doradcą podatkowym w NYC, bo przepisy są bardzo restrykcyjne.

Wielu inwestorów ucieka teraz z biur na rzecz 'mixed-use'. Jeśli masz większy budżet, zerknij na Long Island City w Queens – to dzielnica, która wciąż ma ogromny potencjał wzrostu przy znacznie niższych cenach wejścia niż na Manhattanie.

Zanim zainwestujesz w USA, warto też porównać rynek z innymi opcjami – jeśli szukasz czegoś w Europie, sprawdź nieruchomości w Sozopolu, które mogą być ciekawą alternatywą inwestycyjną.

Manhattan to prestiż, ale Brooklyn to płynność. Obecnie najbezpieczniejszą lokatą wydają się lokale typu 'retail' w dzielnicach z dużą gęstością zaludnienia, gdzie ludzie pracują zdalnie i potrzebują usług blisko domu.

Pamiętaj o kosztach utrzymania nieruchomości w Nowym Jorku. Podatki od nieruchomości (property taxes) mogą zjeść sporą część zysku z wynajmu, jeśli nie przeliczysz wszystkiego dokładnie przed zakupem.

Dla początkującego inwestora zagranicznego najważniejszą kwestią jest znalezienie dobrego 'commercial broker', który zna lokalne prawo. Nie próbuj szukać okazji na własną rękę, bo w NYC łatwo trafić na minę prawną.

Jeśli zastanawiasz się nad budżetem, warto poczytać o tym jaką nieruchomość kupić za 2 miliony złotych, żeby nabrać perspektywy, choć w Nowym Jorku taka kwota to często zaledwie wkład własny na mały lokal.

Unikaj biurowców klasy B i C. Po pandemii wiele z nich stoi pustych i ich modernizacja do standardów energetycznych NYC (Local Law 97) będzie kosztować fortunę. Tylko nowoczesne budynki mają sens.

Dzielnice takie jak Bushwick czy Bed-Stuy na Brooklynie stają się bardzo atrakcyjne dla biznesów kreatywnych. To tam teraz przenosi się życie towarzyskie i biznesowe, co sprzyja długoterminowym kontraktom najmu.

Inwestowanie w Nowym Jorku to nie tylko cena zakupu, ale też utrzymanie obiektu w zgodzie z bardzo rygorystycznymi przepisami budowlanymi. Upewnij się, że budynek nie ma żadnych zaległych naruszeń (violations) w Departamencie Budynków.

Rynek NYC jest bardzo cykliczny. Obecnie obserwujemy lekką korektę cen, co może być oknem dla kogoś z gotówką, ale nie spodziewaj się szybkich zwrotów – to gra na 10-15 lat.