Czy warto kupić dom w USA jako inwestycję? Jakie są realne koszty?

Planuję zakup domu w USA w celach inwestycyjnych i zastanawiam się, od czego najlepiej zacząć poszukiwania. Czy ktoś z was ma doświadczenie w kupowaniu nieruchomości za oceanem i mógłby doradzić, które stany są obecnie najbardziej opłacalne? Interesują mnie kwestie formalne, podatki oraz to, czy jako obcokrajowiec muszę spełnić jakieś szczególne wymagania kredytowe. Będę wdzięczny za każdą wskazówkę dotyczącą tego, gdzie szukać rzetelnych ofert i na co uważać podczas transakcji.

Jako obcokrajowiec musisz pamiętać, że proces kredytowy w USA dla nierezydentów jest trudny. Zazwyczaj banki wymagają przynajmniej 30-40% wkładu własnego. Polecam sprawdzić opłacalność zakupu nieruchomości w obecnej sytuacji rynkowej, bo stopy procentowe są teraz wysokie.

Najlepiej zacząć od stanów tzw. 'Sun Belt', takich jak Floryda, Teksas czy Karolina Północna. Tam ceny są jeszcze relatywnie przystępne w porównaniu do Kalifornii czy Nowego Jorku, a rynek najmu jest bardzo chłonny.

Jeśli myślisz o czymś większym, warto poczytać o tym, jak wygląda zakup nieruchomości komercyjnej w Los Angeles, choć to już wyższa szkoła jazdy i wymaga profesjonalnego doradcy podatkowego na miejscu.

Koniecznie dolicz do budżetu 'property taxes', które w USA są znacznie wyższe niż w Polsce i różnią się drastycznie w zależności od hrabstwa. Do tego dochodzą opłaty HOA, jeśli celujesz w mieszkania w kondominiach.

Jako inwestor zagraniczny musisz uzyskać numer ITIN, aby móc rozliczać się z podatków w USA. Bez tego ani rusz z formalnościami prawnymi i bankowymi.

Uważaj na oferty typu 'okazja' na portalach typu Zillow czy Redfin. Często domy w niskich cenach wymagają generalnego remontu, który w USA kosztuje krocie ze względu na ceny robocizny.

Najlepiej znaleźć lokalnego agenta nieruchomości, który specjalizuje się w obsłudze inwestorów zagranicznych (Certified International Property Specialist). Oni przeprowadzą cię przez cały proces bezpiecznie.

Pamiętaj, że zysk z najmu to nie wszystko. Musisz odliczyć koszty zarządzania nieruchomością (property management), które wynoszą zazwyczaj od 8% do 12% miesięcznego czynszu.

Nie zapomnij o ubezpieczeniu, które w stanach narażonych na huragany czy pożary potrafi być kosmicznie drogie. Przed zakupem zawsze sprawdzaj 'flood zone' danego terenu.