Kiedy spadną ceny domów w USA? Prognozy na najbliższe lata

Obserwuję rynek nieruchomości w Stanach Zjednoczonych i zastanawiam się, kiedy w końcu nastąpi oczekiwany spadek cen. Obecnie stopy procentowe są wysokie, a podaż domów wydaje się bardzo ograniczona, co utrzymuje ceny na rekordowym poziomie. Czy Waszym zdaniem warto teraz wstrzymać się z zakupem i poczekać na pęknięcie bańki, czy może inflacja sprawi, że taniej już nie będzie? Chciałbym poznać opinie osób, które siedzą głębiej w temacie amerykańskiego rynku.

Moim zdaniem na gwałtowne spadki cen w USA nie ma co liczyć w najbliższym czasie. Podaż jest dramatycznie niska, bo nikt, kto ma kredyt na 3%, nie chce go teraz zamieniać na 7%. To tzw. 'lock-in effect', który trzyma ceny na wysokim poziomie.

Sytuacja jest patowa. Z jednej strony wysokie stopy miały schłodzić rynek, ale z drugiej strony koszty budowy nowych domów wciąż rosną. Inflacja sprawia, że nominalnie ceny mogą stać w miejscu, ale realnie domy nie tanieją.

Warto pamiętać, że rynek w USA jest bardzo zróżnicowany. W Austin czy Boise ceny już lekko spadły, ale na Florydzie czy w Karolinie Północnej trend wciąż jest wzrostowy. Wszystko zależy od lokalnego rynku pracy.

Dla osób z Polski planujących taką inwestycję, kluczowe są kwestie formalne. Polecam przeczytać artykuł o tym, Jak legalnie kupić nieruchomość za granicą?, bo system w USA różni się od naszego diametralnie.

Czekanie na pęknięcie bańki może potrwać lata. W 2008 roku problemem były złe kredyty, teraz problemem jest po prostu brak domów. Demografia (pokolenie Millenialsów wchodzące w wiek zakupowy) napędza popyt.

Moim zdaniem ceny spadną dopiero wtedy, gdy bezrobocie w Stanach drastycznie wzrośnie. Dopóki ludzie mają pracę, będą spłacać te drogie kredyty, a podaż pozostanie ograniczona.

Zastanawiam się, czy nie lepiej jednak inwestować lokalnie. Jeśli ktoś rozważa alternatywę, warto sprawdzić Gdzie najlepiej szukać ofert sprzedaży domów w Polsce?, bo u nas dynamika rynku bywa bardziej przewidywalna.

Eksperci z Goldman Sachs przewidują, że stopy zaczną spadać dopiero pod koniec roku, co paradoksalnie może znowu podbić ceny domów, bo wróci fala kupujących, którzy teraz czekają na boku.

Ja bym nie czekał. Jeśli znajdziesz dom, który Ci się podoba i stać Cię na ratę, kupuj. Zawsze możesz zrefinansować kredyt, gdy stopy spadną, ale ceny domu już nie 'zrefinansujesz' wstecz.

Problem z rynkiem USA polega na tym, że fundusze inwestycyjne wykupują domy jednorodzinne na masową skalę pod wynajem. To tworzy sztuczny popyt i utrzymuje ceny wysoko, nawet przy drogich kredytach.

Wielu moich znajomych w USA zdecydowało się na wynajem zamiast zakupu, licząc na krach. Czekają już trzeci rok, a ceny w ich okolicach urosły o kolejne 15%. To ryzykowna gra.

Analizując cykle historyczne, korekta powinna nastąpić, ale inflacja to potężny czynnik. Dolar traci na wartości, więc aktywa twarde, takie jak nieruchomości, naturalnie drożeją w ujęciu nominalnym.

Pamiętajcie też o podatkach od nieruchomości w USA (Property Tax). W niektórych stanach to potężny koszt roczny, który rośnie wraz z wartością rynkową domu, co dodatkowo obciąża budżet domowy.

Moim zdaniem zobaczymy trend boczny przez najbliższe 2-3 lata. Ceny nie spadną drastycznie, ale przestaną rosnąć w dwucyfrowym tempie. To będzie dobry czas na negocjacje z deweloperami.

Największym błędem jest porównywanie obecnej sytuacji do 2008 roku. Dzisiejsi kredytobiorcy mają świetną zdolność kredytową i ogromny kapitał własny (equity) w swoich domach. Masowych licytacji komorniczych nie będzie.