Opłacalność zakupu nieruchomości komercyjnej w Polsce – od czego zacząć?

Planuję zainwestować swoje oszczędności w lokal użytkowy pod wynajem w dużym mieście, ale nie mam jeszcze doświadczenia w tym segmencie rynku. Zastanawiam się, na jakie parametry techniczne i lokalizacyjne zwrócić uwagę, aby nieruchomość była atrakcyjna dla najemców przez długie lata. Czy lepiej szukać lokalu w nowym budownictwie, czy może bezpieczniejszą opcją jest zakup w kamienicy w centrum? Będę wdzięczny za wskazówki od osób, które już zajmują się komercją i mogą podzielić się swoimi doświadczeniami.

Najważniejsza jest witryna i wejście bezpośrednio z ulicy. Jeśli lokal jest w kamienicy, sprawdź stan techniczny instalacji, bo remonty w starych budynkach potrafią zjeść cały zysk z wynajmu.

Zdecydowanie polecam nowe budownictwo. Inwestorzy często pytają mnie, w jakim kraju najlepiej zainwestować w nieruchomość pod wynajem w 2024 roku, ale w Polsce kluczem jest obecnie dostępność miejsc parkingowych przy lokalu – bez tego ciężko o dobrego najemcę.

Szukaj lokali z tzw. funkcją handlowo-usługową. Zwróć uwagę na wysokość pomieszczeń i czy jest możliwość adaptacji pod gastronomię (wentylacja!), bo to najstabilniejszy segment najemców.

Jeśli dopiero zaczynasz, unikaj kamienic, chyba że masz sprawdzonego zarządcę. Problemy z konserwatorem zabytków i wspólnotami mogą skutecznie zniechęcić do inwestowania.

Dla mnie priorytetem jest natężenie ruchu pieszego. Nawet najpiękniejszy lokal w bocznej uliczce będzie stał pusty, jeśli nikt tam nie zagląda. Warto też sprawdzić, gdzie najlepiej szukać ofert sprzedaży domów w Polsce i lokali, by nie przepłacić na start.

Pamiętaj o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego. Czasem lokal wydaje się idealny, a za rok obok powstanie wielka inwestycja, która odetnie Ci dojazd lub dostępność.

Kluczowy jest tzw. 'tenant mix' w okolicy. Jeśli obok masz same banki, to Twój lokal pod sklep spożywczy może mieć problem z przebiciem się. Obserwuj konkurencję w promieniu 500 metrów.

Nowe budownictwo to niższe koszty utrzymania i mniejsze ryzyko awarii, co dla początkującego inwestora jest dużo bezpieczniejszą opcją niż zabawa w renowację starej tkanki miejskiej.

Zwróć uwagę na wysokość czynszu administracyjnego. W niektórych lokalach w centrach miast potrafi on być tak wysoki, że zjada znaczną część Twojego zysku z najmu.