Jak legalnie kupić nieruchomość w Tajlandii jako obcokrajowiec? Porady i procedury

Zastanawiam się nad inwestycją w apartament na Phuket lub w Pattayi, ale gubię się w gąszczu przepisów dotyczących własności gruntów przez cudzoziemców. Czy ktoś z Was przeszedł już przez ten proces i może wyjaśnić różnicę między systemem freehold a leasehold? Jakie są ukryte koszty transakcyjne i na co uważać przy podpisywaniu umowy z deweloperem?

Cześć! Przechodziłem przez to w zeszłym roku na Phuket. Najważniejsza zasada: cudzoziemiec nie może posiadać ziemi na własność, ale może kupić apartament w tzw. kondominium na własność (freehold), o ile w całym budynku 51% powierzchni należy do Tajów. To kluczowe!

W skrócie: freehold to pełna własność lokalu (dostajesz akt własności Chanote), a leasehold to dzierżawa długoterminowa, zazwyczaj na 30 lat z możliwością przedłużenia. Leasehold bywa tańszy, ale po latach nieruchomość wraca do właściciela gruntu. Jeśli interesują Cię też inne rynki, sprawdź czasem poradniki o tym gdzie obecnie najtaniej kupić nieruchomość za granicą dla obywatela Rosji, choć w Tajlandii procedury wyglądają zupełnie inaczej.

Ukryte koszty to m.in. podatek transferowy (zazwyczaj dzielony 50/50 z deweloperem), opłata za wpis do rejestru gruntów (Land Department), fundusz remontowy (Sinking Fund) płatny jednorazowo oraz zaliczka na czynsz administracyjny za rok z góry. Uważaj na te opłaty, bo potrafią zaskoczyć!

Pattaya ma świetne stopy zwrotu z najmu, ale rynek jest przesycony. Phuket jest droższy, ale bardziej prestiżowy. Przy zakupie off-plan (z planu) od dewelopera sprawdź jego historię i ukończone projekty. Nigdy nie wpłacaj całej kwoty na raz – płatności powinny być powiązane z etapami budowy.

Zanim podpiszesz umowę, koniecznie wynajmij niezależnego prawnika (najlepiej Tajlandczyka mówiącego po angielsku, ale niepolecanego przez samego dewelopera!). Kosztuje to kilka tysięcy złotych, ale może uratować przed utratą oszczędności życia.

Pamiętaj też, że pieniądze na zakup musisz przelać z zagranicy w obcej walucie, a bank w Tajlandii musi wydać dokument FET (Foreign Exchange Transaction form), który udowadnia, że środki pochodziły spoza Tajlandii. Bez tego nie zarejestrują Cię w Land Department.

Ciekawe, jak to wszystko wygląda w porównaniu do wirtualnych inwestycji – czasami żartuję, że łatwiej ogarnąć, jak kupować nieruchomości w GTA 5 w trybie fabularnym niż zrozumieć tajskie prawo gruntowe i spółki nominee!

Jeśli deweloper obiecuje Ci 'gwarantowany zwrot z najmu' na poziomie 10-12% rocznie, to mocno uważaj. To często chwyt marketingowy. Realny zwrot z bezpiecznego najmu krótkoterminowego to zazwyczaj 5-7% netto po odliczeniu kosztów zarządzania.

Ja wybrałem leasehold na 30+30+30 lat w świetnej lokalizacji blisko plaży Kamala na Phuket. Wolę tańszą opcję w topowej lokalizacji niż freehold na obrzeżach. Wszystko zależy od Twojej strategii inwestycyjnej.

Kwestie formalne są nudne, ale fundamentalne. Upewnij się, że budynek posiada tzw. EIA (Environmental Impact Assessment), czyli zatwierdzenie środowiskowe. Bez tego deweloper może mieć problemy z legalnym ukończeniem budowy, nawet jeśli postawi mury.

Powodzenia w poszukiwaniach! Tajlandia jest piękna, a rynek nieruchomości bardzo dynamiczny. Bądź po prostu cierpliwy, nie daj się ponieść emocjom podczas oglądania widoków z palmami i dokładnie czytaj każdy paragraf umowy przed podpisaniem.