Jak kupić dom w USA jako obcokrajowiec? Procedury i wymagania kredytowe

Planuję w najbliższym czasie przeprowadzkę do Stanów Zjednoczonych i zastanawiam się nad zakupem własnego domu. Czy jako osoba nieposiadająca jeszcze stałego pobytu mam szansę na kredyt hipoteczny w amerykańskim banku? Chciałbym się dowiedzieć, jak wyglądają formalności oraz jakie dodatkowe koszty powinienem uwzględnić w budżecie poza samą ceną nieruchomości. Będę wdzięczny za każdą poradę od osób, które przeszły już przez ten proces.

Tak, masz szansę, ale bez stałego pobytu (Green Card) musisz przygotować się na wyższy wkład własny, zazwyczaj rzędu 25-35%. Banki sprawdzą Twój ITIN, jeśli nie masz jeszcze SSN. Sprawdź też jak kupić pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, bo proces w USA jest dość podobny pod względem weryfikacji stanu technicznego.

Przygotuj się na tzw. 'closing costs', które wynoszą od 2% do 5% ceny domu. Obejmują one opłaty notarialne, ubezpieczenie tytułu własności i podatki. Jako obcokrajowiec musisz też mieć udokumentowaną historię kredytową w USA, co na początku bywa najtrudniejsze.

Wiele banków wymaga posiadania ważnej wizy pracowniczej (np. H1B, L1) i stałych dochodów na terenie USA. Bez historii kredytowej będzie ciężko, więc zacznij budować 'Credit Score' od razu po przylocie, zakładając kartę kredytową.

Jeśli myślisz o zakupie inwestycyjnym, warto rozważyć też inne kierunki, jeśli budżet w USA okaże się za wysoki na start. Zobacz gdzie warto kupić nieruchomość za granicą pod wynajem w 2024 roku, aby mieć porównanie rynku amerykańskiego z europejskim.

Największym wyzwaniem jest brak amerykańskiej historii kredytowej. Polecam zgłosić się do lokalnego 'Mortgage Brokera', który współpracuje z bankami specjalizującymi się w pożyczkach dla 'Foreign Nationals'. Oni wiedzą, jak obejść standardowe procedury.

Pamiętaj o podatku od nieruchomości (Property Tax), który w USA jest bardzo zmienny w zależności od stanu. W niektórych miejscach to zaledwie tysiąc dolarów rocznie, w innych (jak New Jersey) może to być nawet 15-20 tysięcy dolarów.

Bez Green Card jesteś traktowany jako 'Foreign National Borrower'. Oprocentowanie kredytu dla takich osób jest zazwyczaj nieco wyższe niż dla obywateli, więc warto mieć większy wkład własny, żeby obniżyć miesięczną ratę.

Czy myślałeś o wynajmie na start? Kupno domu to ogromne zobowiązanie, a w USA koszty utrzymania domu (HOA fees, ubezpieczenie od powodzi/huraganów) potrafią zaskoczyć nawet doświadczonych inwestorów.

Kluczowe jest posiadanie tzw. 'Credit Report' z USA. Jeśli go nie masz, niektóre banki mogą zaakceptować raporty z Twojego kraju pochodzenia, jeśli zostaną one przetłumaczone i zweryfikowane przez międzynarodowe biura kredytowe.

Zwróć uwagę na 'Pre-approval letter'. Bez tego dokumentu żaden sprzedawca nie potraktuje Twojej oferty zakupu poważnie. To pierwszy krok, który musisz zrobić jeszcze przed oglądaniem nieruchomości.

To świetna decyzja, ale nie spiesz się. Proces zakupu w USA różni się w zależności od stanu (np. w Kalifornii vs w Teksasie). Znajdź dobrego agenta nieruchomości (Realtor), który specjalizuje się w obsłudze obcokrajowców – ich prowizję w USA zazwyczaj płaci sprzedający, więc dla Ciebie to usługa bezpłatna.