Inwestycje w nieruchomości komercyjne w USA – od czego zacząć?

Zastanawiam się nad ulokowaniem kapitału w amerykański rynek nieruchomości komercyjnych, głównie w sektorze magazynowym lub biurowym. Czy ktoś z forumowiczów ma doświadczenie w zakupie takich obiektów jako inwestor zagraniczny i mógłby polecić rzetelne źródła wiedzy lub doradców? Interesuje mnie również kwestia podatkowa oraz to, czy w obecnej sytuacji rynkowej w USA warto wchodzić w ten segment. Będę wdzięczny za każdą radę dotyczącą pierwszych kroków w tym procesie.

Jako inwestor zagraniczny musisz zacząć od struktury prawnej, najlepiej LLC w stanie przyjaznym podatkowo, np. Delaware lub Wyoming. Bez dobrego doradcy podatkowego z USA zjesz się na podatku u źródła (withholding tax).

Sektor biurowy w USA obecnie przeżywa kryzys przez pracę zdalną, więc bądź bardzo ostrożny. Magazyny to bezpieczniejsza opcja, ale konkurencja jest ogromna. Polecam śledzić raporty CBRE lub JLL.

Zanim wpompujesz kapitał w USA, sprawdź też alternatywy w Europie. Jeśli zastanawiasz się w jakim kraju najlepiej zainwestować w nieruchomość pod wynajem w 2024 roku, warto porównać rentowność z rynkiem amerykańskim.

Pierwszy krok to znalezienie 'commercial real estate broker' w konkretnym stanie. Nie szukaj ogłoszeń w internecie, bo najlepsze okazje (off-market) trafiają do lokalnych inwestorów.

Pamiętaj o kwestii FIRPTA. Jako obcokrajowiec przy sprzedaży nieruchomości w USA podlegasz specjalnym rygorom podatkowym, które mogą zamrozić część Twojego kapitału.

Jeśli dopiero zaczynasz przygodę z rynkiem nieruchomości, warto najpierw zgłębić podstawy, nawet na lokalnym podwórku. Zobacz poradnik jak kupić pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym, żeby zrozumieć proces due diligence, który w komercji jest 10x trudniejszy.

Rynek magazynowy (industrial) jest teraz bardzo drogi. Jeśli nie masz budżetu rzędu kilku milionów dolarów, może lepiej wejść w fundusze REIT? Dają ekspozycję na rynek bez konieczności bezpośredniego zarządzania obiektem.

Odradzam biura. Wiele budynków klasy B i C w USA stoi pustych, a ich właściciele mają problem ze spłatą kredytów. Jeśli już, to tylko prestiżowe lokalizacje w dużych hubach.

Nie zapomnij o ubezpieczeniach. W USA koszty ubezpieczenia nieruchomości komercyjnych w ostatnich latach drastycznie wzrosły, co mocno obniża finalny ROI.

Szukaj prawnika, który specjalizuje się w inwestycjach typu 'cross-border'. Samodzielne próby przejścia przez amerykański system podatkowy dla nierezydentów to prosta droga do kłopotów z IRS.

Osobiście odpuściłbym USA przy obecnych stopach procentowych. Koszt finansowania długu jest zabójczy dla nowych inwestycji, chyba że masz 100% gotówki i szukasz okazji od zdesperowanych sprzedających.