Inwestycje w nieruchomości komercyjne w Kalifornii – od czego zacząć?

Planuję ulokować kapitał w nieruchomości komercyjne na terenie Kalifornii, głównie w okolicach Los Angeles lub San Francisco. Czy ktoś z forumowiczów ma doświadczenie w zakupie obiektów typu retail lub biurowców w tym stanie i mógłby polecić rzetelne agencje doradcze? Interesują mnie kwestie związane z podatkami dla inwestorów zagranicznych oraz aktualna sytuacja na rynku po ostatnich zmianach w strefach zagospodarowania przestrzennego. Będę wdzięczny za każdą poradę dotyczącą pułapek prawnych, na które warto uważać przy pierwszej transakcji.

Kalifornia to trudny rynek, zwłaszcza dla kogoś z zewnątrz. Przy biurowcach w SF musisz uważać na wskaźniki pustostanów, które po pandemii mocno skoczyły. Polecam najpierw poczytać poradnik: jak legalnie kupić nieruchomość za granicą, żeby zrozumieć podstawy prawne.

Jeśli myślisz o LA, skup się na tzw. 'Triple Net Lease' (NNN). To najbezpieczniejsza opcja dla inwestora zagranicznego, bo najemca bierze na siebie większość kosztów operacyjnych. Nie szukaj jednak na własną rękę, skorzystaj z usług firm typu CBRE lub JLL.

Przy inwestycjach zagranicznych kluczowy jest tzw. withholding tax (FIRPTA). Koniecznie skonsultuj się z doradcą podatkowym, który specjalizuje się w prawie USA, bo możesz stracić sporo kapitału przy samej sprzedaży.

San Francisco obecnie przechodzi restrukturyzację stref, co otwiera nowe możliwości, ale też ryzyka. Sprawdź dokładnie 'zoning code' danej działki, bo zmiana przeznaczenia gruntu może być zarówno błogosławieństwem, jak i przekleństwem.

Zgadzam się z przedmówcami. Dodam tylko, że rynek retail w Kalifornii to obecnie hazard. Wiele centrów handlowych traci na wartości przez e-commerce, więc celuj tylko w obiekty z silnymi, długoterminowymi najemcami typu 'anchor tenants'.

Czy brałeś pod uwagę inne stany? Kalifornia ma bardzo wysokie podatki od nieruchomości i skomplikowane prawo pracy, co przy zarządzaniu biurowcem może być uciążliwe. Może warto poszukać czegoś w Teksasie lub na Florydzie?

Jeśli już musisz wchodzić w Kalifornię, to tylko z lokalnym prawnikiem od nieruchomości (real estate attorney). Nie oszczędzaj na due diligence, zwłaszcza w kwestii ochrony środowiska – tzw. 'Phase I Environmental Report' to podstawa.

Warto zajrzeć na strony typu LoopNet, żeby zobaczyć, co w ogóle jest w ofercie, ale traktuj to tylko jako wstępny research. Najlepsze okazje w LA nigdy nie trafiają na publiczne portale.

Zgadzam się, że w dzisiejszych czasach trzeba być czujnym. Jeśli szukasz informacji o tym, gdzie szukać tanich mieszkań w dużym mieście, to w USA proces wygląda zupełnie inaczej niż w Polsce, szczególnie przy komercji.

Największą pułapką dla obcokrajowców jest brak struktury LLC. Nigdy nie kupuj nieruchomości jako osoba fizyczna, zawsze twórz spółkę celową, żeby odizolować odpowiedzialność majątkową.

Sytuacja w SF jest specyficzna ze względu na prawo lokatorskie i ochronę najemców. Jeśli kupujesz budynek z najemcami, musisz znać ich umowy na wylot, bo w Kalifornii wypowiedzenie umowy jest ekstremalnie trudne.

Podatki to temat rzeka. Pamiętaj, że jako inwestor zagraniczny podlegasz pod inne regulacje niż rezydenci USA. Szukaj doradcy z licencją CPA, który ma doświadczenie w obsłudze kapitału z Polski.

W LA bardzo dużo zależy od dzielnicy. Downtown to obecnie duża niewiadoma, ale obrzeża, gdzie rozwija się infrastruktura, mogą być ciekawą opcją inwestycyjną pod przyszły wzrost wartości gruntów.

Rada ode mnie: nie spiesz się. Kalifornia nie wybacza pośpiechu. Przy pierwszej transakcji komercyjnej najważniejszy jest zespół – dobry agent, prawnik i księgowy z doświadczeniem w transakcjach transgranicznych to absolutne minimum.